2026. 2. 12. 04:08ㆍ대출 및 경제 상식
"연봉 5,200만원이면 전세대출 얼마까지 될까?" — 은행에 전화하기 전에, AI 두 개를 동시에 돌려봤습니다. DSR 40% 규제와 스트레스 DSR 3단계가 적용된 2026년 현재, 같은 조건을 넣어도 AI마다 결과가 다릅니다. 이 글은 그 차이가 왜 생기는지, 그리고 실제로 한도를 올리려면 뭘 해야 하는지를 실험한 기록입니다.
AI 금융 실험 시리즈 1/10
은행은 AI로 우리를 분석합니다. 그럼 우리도 AI로 먼저 분석해보면 어떨까요?
2026년 현재, 금융사 내부에서는 이미 머신러닝 기반 신용평가(CSS), 리스크 산정, 한도 계산이 돌아가고 있습니다. 하지만 정작 대출을 받는 우리는 여전히 "감"으로 한도를 추정하는 경우가 많죠.
이 시리즈는 개인이 AI를 활용해 금융 의사결정을 더 똑똑하게 할 수 있는지 직접 실험한 기록입니다. 계산 결과 자체보다 중요한 건, 부채 구조와 리스크를 드러내고 실전 전략을 도출하는 과정입니다.
목차
1. 2026년 전세대출, 지금 뭐가 달라졌나
2. 실험 조건 — 현실적인 직장인 케이스
3. AI 프롬프트 — 동일 질문을 두 AI에 던지기
4. 멀티 AI 결과 비교 — ChatGPT vs Claude
5. 실험에서 발견한 인사이트 3가지
6. 금리 스트레스 테스트 (+1%p, +2%p)
7. 실전 전략 — 한도를 올리는 체크리스트
8. FAQ
안내: 이 글은 금융상품 권유가 아닌, AI를 활용한 사전 시뮬레이션 실험 기록입니다. 모든 수치는 이해를 돕기 위한 가정값이며, 실제 한도·금리는 은행·보증기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
1. 2026년 전세대출, 지금 뭐가 달라졌나
전세대출을 검색하면 "DSR 40%"라는 숫자가 먼저 나옵니다. 하지만 2026년 현재는 단순한 DSR 40%가 아닙니다. 스트레스 DSR 3단계까지 겹치면서, 같은 연봉이라도 언제·어디서 대출을 받느냐에 따라 한도가 수천만 원씩 달라지는 구조가 됐습니다.
2025년 7월 스트레스 DSR 3단계가 시행되고, 10월에는 추가 대출규제가 발표되면서 핵심 변화가 몇 가지 생겼습니다.
| 변화 항목 | 이전 | 2026년 현재 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 (수도권) | 하한 1.5% | 3.0%로 상향 |
| 스트레스 금리 (비수도권) | 0.75% | 0.75% 유지 (2026.6.30까지) |
| 1주택자 전세대출 | DSR 미반영 | 이자상환분 DSR 반영 (수도권·규제지역) |
| 전세대출 보증한도 (수도권) | 전세금의 90% | 80%로 축소 |
| 신용대출 한도 | DSR 범위 내 | 연소득 이내로 제한 |
특히 주목할 점은 무주택자의 전세대출은 여전히 DSR에서 제외된다는 겁니다. 하지만 신용대출이나 마이너스통장 같은 기존 부채는 DSR에 그대로 잡히기 때문에, "전세대출 자체는 DSR 제외"라고 안심하면 안 됩니다. 기존 부채가 많으면 보증기관 심사에서 걸릴 수 있습니다.
핵심 포인트: 스트레스 DSR은 실제 이자율에 영향을 주지 않습니다. 대출 한도를 정할 때만 적용되는 "가상의 금리 할증"입니다. 실제로 4.8% 금리 대출을 받으면, 이자는 4.8%로 납부합니다.
2. 실험 조건 — 현실적인 직장인 케이스
추상적인 "평균 직장인"이 아니라, 실제로 자주 등장하는 부채 구조를 그대로 넣었습니다. 핵심은 "마이너스통장을 가지고 있지만 거의 안 쓰는 직장인"이라는 설정입니다. 이게 DSR에 어떻게 잡히는지가 이번 실험의 포인트입니다.
| 항목 | 값 | 왜 이 숫자인가 |
|---|---|---|
| 연봉 | 5,200만원 | 30대 중반 직장인 중위 수준 |
| 기존 신용대출 | 1,800만원 | 결혼·이사 등으로 흔히 발생하는 규모 |
| 마이너스통장 한도 | 1,000만원 | "비상금" 목적으로 개설, 실사용액 거의 없음 |
| 금리 (가정) | 4.8% | 2026년 초 시중 전세대출 평균 수준 |
| DSR 규제 | 40% | 은행권 기준 (2금융권은 50%) |
3. AI 프롬프트 — 동일 질문을 두 AI에 던지기
실험의 핵심은 "같은 질문에 AI가 어떤 가정을 두느냐"를 보는 겁니다. ChatGPT(GPT-4o)와 Claude(Sonnet)에 아래 프롬프트를 그대로 넣었습니다.
📋 사용한 프롬프트 (복사해서 그대로 사용 가능)
연봉 5,200만원, 기존 신용대출 1,800만원(금리 5.5%, 5년 원리금균등),
마이너스통장 한도 1,000만원(금리 4.5%) 포함,
전세대출 금리 4.8%, DSR 40% 기준으로
전세대출 최대 한도와 월 상환액을 계산해줘.
기존 부채를 모두 반영하고, 가정(상환방식, 기간, 마이너스통장 반영 기준)을 함께 명시해줘.
프롬프트에서 포인트는 "가정을 함께 명시해줘"라는 부분입니다. 이걸 넣지 않으면 AI가 어떤 기준으로 계산했는지 알 수 없고, 결과만 보게 됩니다. 가정을 함께 요청해야 "왜 이 숫자가 나왔는지" 검증할 수 있습니다.
4. 멀티 AI 결과 비교 — ChatGPT vs Claude
| 항목 | ChatGPT (GPT-4o) | Claude (Sonnet) | 차이 원인 |
|---|---|---|---|
| 연간 상환 가능액 | 2,080만원 | 2,080만원 | 동일 (5,200 × 40%) |
| 기존 부채 상환액 | 720만원 | 750만원 | 마이너스통장 반영 방식 |
| 신규 상환 가능액 | 1,360만원 | 1,330만원 | 위 차이의 연쇄 효과 |
| 최대 전세대출 (예시) | 약 2.4억 | 약 2.3억 | 약 1,000만원 차이 발생 |
왜 결과가 달라졌을까?
두 AI 모두 DSR 40% 공식은 정확히 적용했습니다. 차이가 난 건 마이너스통장을 어떻게 부채로 반영하느냐였습니다. ChatGPT는 마이너스통장의 이자만 연간 상환액으로 잡은 반면, Claude는 한도 전체에 대한 상환 부담을 더 보수적으로 산정했습니다. 실제 은행 심사에서도 이 부분은 금융사마다 기준이 다릅니다.
이게 중요한 이유는, AI 계산 결과를 "정답"으로 받아들이면 안 된다는 점입니다. AI는 정답 기계가 아니라 "가정이 들어간 계산기"입니다. 결과보다 가정을 확인하는 습관이 핵심입니다.
5. 실험에서 발견한 인사이트 3가지
① 마이너스통장은 "안 써도" 대출 여력을 깎는다
"마통은 비상금이니까 괜찮겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 DSR 산정 시 마이너스통장은 한도 자체가 잠재 부채로 취급될 수 있습니다. 실사용액이 0원이라도, 한도 1,000만원이 잡혀 있으면 신규 대출 여력이 줄어드는 구조입니다.
실제로 이번 실험에서 마이너스통장 반영 방식 하나 때문에 최대 전세대출 한도가 약 1,000만원 차이가 났습니다. 안 쓰는 마이너스통장이라면, 대출 전에 한도를 줄이거나 해지하는 것만으로도 여력이 개선될 수 있습니다.
② 연봉보다 "부채 구조"가 더 중요하다
DSR 40%의 분모는 연봉이고, 분자는 모든 대출의 연간 원리금 상환액입니다. 연봉이 5,200만원이면 연간 상환 한도가 2,080만원인데, 여기서 기존 부채가 720~750만원을 이미 잡아먹고 있습니다. 전체 여력의 약 35%가 기존 부채에 할당된 셈입니다.
같은 연봉이라도 기존 부채가 없으면 전세대출 한도가 훨씬 높아집니다. 반대로 연봉이 7,000만원이라도 기존 부채가 많으면 한도가 급격히 줄어듭니다. "한도를 늘리고 싶다면 연봉을 올리기보다 기존 부채를 정리하는 게 빠르다"는 게 이 실험의 결론입니다.
③ AI는 "정답"이 아니라 "질문을 더 잘하게 해주는 도구"
멀티 AI 비교를 하고 나면, 자연스럽게 "어떤 가정이 맞는 거지?"라는 질문이 생깁니다. 바로 이게 핵심입니다. AI를 돌리기 전에는 "한도가 얼마야?"만 궁금했는데, AI를 돌린 후에는 "마이너스통장을 실제로 어떻게 반영하는지", "상환방식 가정에 따라 얼마나 달라지는지"를 은행에 질문할 수 있게 됩니다.
실전 팁: AI 결과를 은행 상담 전 "질문 리스트"로 변환하세요. "제 마이너스통장 한도 1,000만원이 DSR에 어떻게 반영되나요?", "상환방식을 원리금균등에서 만기일시로 바꾸면 한도가 달라지나요?" — 이런 질문을 할 수 있게 되는 것 자체가 AI 실험의 가치입니다.
6. 금리 스트레스 테스트 (+1%p, +2%p)
대출은 "지금 감당 가능"이 아니라 "금리가 올라도 감당 가능"이 중요합니다. 전세대출 3억원 기준으로, 금리가 1%p, 2%p 올랐을 때 이자 부담이 얼마나 변하는지 AI에게 시뮬레이션을 요청했습니다.
| 금리 시나리오 | 월 이자 | 2년 총 이자 | 현재 대비 증가분 |
|---|---|---|---|
| 4.8% (현재) | 120만원 | 2,880만원 | — |
| 5.8% (+1%p) | 145만원 | 3,480만원 | +600만원 |
| 6.8% (+2%p) | 170만원 | 4,080만원 | +1,200만원 |
월 25만원 차이가 "별거 아닌 것 같지만", 2년이면 600만원입니다. +2%p 시나리오에서는 2년간 1,200만원을 추가로 이자에 쓰는 셈입니다. 이 금액은 비상자금 적립이나 투자에 쓸 수 있었던 돈입니다.
특히 전세대출과 신용대출이 동시에 있는 경우, 금리 상승의 체감은 더 크게 나타납니다. 이번 실험 케이스처럼 신용대출 1,800만원이 함께 있다면, 전체 이자 증가분은 위 표보다 더 커집니다.
체크: 변동금리 전세대출을 이용 중이라면, 금리 +1%p 시나리오에서 월 상환액이 소득의 몇 %인지 계산해보세요. 30%를 넘기면 현금흐름 리스크가 시작됩니다.
7. 실전 전략 — 한도를 올리는 체크리스트
AI 시뮬레이션 결과를 "실행 가능한 액션"으로 바꿔야 의미가 있습니다. 실험에서 도출한 전략을 정리했습니다.
① 안 쓰는 마이너스통장 → 한도 축소 또는 해지
실사용이 없는 마이너스통장은 한도 자체가 DSR 부담을 키우는 구조입니다. 전세대출 신청 전에 한도를 줄이거나 해지하면, 그만큼 신규 대출 여력이 확보됩니다. 이번 실험에서 약 1,000만원 차이가 여기서 발생했습니다.
② 고금리 단기 부채부터 정리
신용대출, 카드론, 할부 같은 고금리·단기 부채는 DSR에서 차지하는 비중이 큽니다. 같은 잔액이라도 금리가 높고 상환기간이 짧을수록 연간 상환액이 커지기 때문입니다. 전세대출 전에 소액 부채부터 정리하는 것이 한도 확보에 가장 효과적입니다.
③ 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 부담이 줄어든다
스트레스 DSR은 변동금리에 가장 크게 적용됩니다. 수도권 기준으로 변동금리는 스트레스 금리 3.0%가 그대로 붙지만, 고정금리는 적용 비율이 낮아집니다. 같은 금리라도 고정금리를 선택하면 DSR 산정 시 유리해져서 한도가 늘어날 수 있습니다.
④ AI에게 "은행 심사관 관점"으로 재질문
단순 계산에서 끝내지 말고, 아래 프롬프트로 한 단계 더 깊이 들어가보세요.
📋 심사관 관점 프롬프트
위 조건의 대출 신청자를 은행 심사관 입장에서 평가해줘.
승인 가능성에 영향을 주는 리스크 요인 5가지를 정리하고,
한도/승인 확률을 높이기 위한 우선순위 액션 3가지를 제안해줘.
8. FAQ
Q. AI 계산 결과가 은행 결과와 다르면 뭘 믿어야 하나요?
은행 심사가 최종입니다. AI 결과는 "사전 시뮬레이션"으로만 활용하세요. 핵심은 결과 숫자가 아니라, AI가 어떤 가정(상환방식, 기간, 마이너스통장 반영 기준)을 두었는지 확인하고, 그걸 은행 상담 때 질문 리스트로 쓰는 겁니다.
Q. 무주택자 전세대출은 DSR에서 빠진다면서요?
맞습니다. 무주택자의 전세대출 원금은 DSR에서 제외됩니다. 하지만 기존에 가지고 있는 신용대출, 마이너스통장, 카드론 등은 DSR에 그대로 반영됩니다. 전세대출이 DSR 제외라고 해서 다른 부채까지 무시되는 건 아닙니다. 또한 보증기관(HUG, HF, SGI) 자체 심사 기준이 별도로 있으므로, DSR 통과와 보증 승인은 별개입니다.
Q. 금리 스트레스 테스트는 몇 %까지 해봐야 하나요?
최소 +1%p, 보수적으로는 +2%p까지 권장합니다. 특히 변동금리 대출이라면 +2%p 시나리오를 반드시 확인하세요. 스트레스 DSR 자체가 "미래 금리 상승 가능성을 미리 반영"하는 제도인 만큼, 같은 사고방식을 개인 차원에서도 적용하는 게 안전합니다.
Q. 청년·신혼부부는 정책대출이 더 유리한가요?
자격 요건이 맞다면 거의 확실히 유리합니다. 청년버팀목전세대출은 금리 2.0~3.1%, 신혼부부전용 버팀목은 수도권 최대 3억원 한도에 우대금리까지 적용됩니다. 시중 전세대출이 4% 수준인 것과 비교하면 상당한 차이입니다. 다만 소득 요건과 주택 가격 기준이 있으므로, 본인이 해당되는지 먼저 확인해보세요.
다음 편 예고 — 2편: DSR 40%, 연봉별 대출한도 시뮬레이션
연봉 3,000 / 5,000 / 7,000만원, 세 가지 시나리오를 AI로 동시에 돌려봅니다. 같은 연봉이라도 부채 구조에 따라 한도가 얼마나 달라지는지, 연봉별 상환표 자동 생성까지 — 2편에서 확인하세요.
📌 AI 금융 실험 시리즈 전체 글
· 1편: 2026 전세대출 한도, AI로 직접 계산해봤습니다 (현재 글)
· 2편: DSR 40%, 연봉별 대출한도 시뮬레이션 (예정)
· 3편: AI가 내 신용점수를 어떻게 해석할까 (예정)
이 글은 정보 제공 목적이며, 금융상품의 권유·중개가 아닙니다. 수치와 예시는 이해를 돕기 위한 가정값이며, 실제 대출 조건은 금융사·보증기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 금융 결정 전에는 반드시 해당 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다.